工薪房奴你慢慢熬,有房养的企业主已停业关门!
专题 | 搜狐网 2016-09-17 11:35:21 我说两句 [已有 0 人评论]
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在面粉贵过面包、土地供应短缺、库存告急的情况下,任何限贷限购措施都只会引发新的恐慌,上海排队离婚就是对这种政策的直接回应。

  我们小区有位邻居,甚有房地产投资眼光,早年起就在北京买了多套房子。自己也在北京有经营生意。但是,前不久路过他家的餐馆,发现已经关门了。回来问他原因,回答是,投入收益比不划算,“起早贪黑,10年也不如我一套房子挣得多。”

  

  这已不算是什么新鲜事。浙江还有企业主想把工厂关了投资买房的呢,半开玩笑跟我说,若有人看上了他们设备,可以1折相送。这当然有夸张的成分。但企业经营的困难与楼市的异常火爆形成的反差,已非一日了。

  京沪深城区一套房的年增加值,动辄百万,又有几人一年挣到百万呢。别说工薪人士,包括前文所说开小餐馆的,一般小工厂,恐怕都不容易吧。何况,最近半年来,套均增加值过百万的,已经迅速向二线城市蔓延。

  说到这里,还想再多句嘴。就我个人所知的一些东西方重要经济体,没有像我们这样,个人卖房的收益所得,几乎都是纯收益,全归自己,什么个人所得税、营业税,甚至契税,统统要买方负担。天下没有比买房更好的投资方式了。

  上半年民间投资多月下滑,境外投资大幅增长,我没有找到直接的因果逻辑关系,说它们就是这一波房地产大涨导致的结果,但有一点可以肯定,资金的脱实向虚化倾向,与房地产的抽血效应密不可分。1-7月的信贷流向已经再清楚不过了。

  老百姓过日子,说是感性也好,情绪化也好,恐慌心理并非都是无中生有。一套80平方米房子,去年还只是336万,今年就要600万,哪个看了不焦虑不担忧?如果都是投资客倒也罢了,问题是,有大批是攒钱辛苦的刚需。

  做实业的也难免心理波澜起伏。企业主会想,把投资于公司的钱,用来买房,所得还都是纯收益,而千辛万苦做产品,市场风险又大,税金一分也少不了,如果相当一部分老板这么付诸行动,企业扩大再生产的动机和资金就消失了。

  1、经济房地产化之忧

  在房价不断走高的同时,房地产与宏观经济之间的隐患与风险也在不断放大。

  中国社科院倪鹏飞说,现在房地产与宏观经济已经陷入到一个奇怪的循环。在居民的资产结构中,60%以上的资产都是房地产。

  其次,从供给端来看,中国经济要转型,尽管一直说要转向科技创新、转向制造业,鼓励大众创新等,但从实践效果来看,转向房地产在增加。

  再次,现如今热点区域的发展红利和潜力往往很快就被房地产吸食和透支。比如,一个区域有一个重要的利好,很快就被房地产商进行炒作,往往这个利好还没兑现,房价就上去了。

  “海南国际旅游岛建设这个概念刚出来,房价就哗啦啦上去了。现在比较明显的是京津冀一体化,规划刚出来房价就已经炒起来了。这些区域,往往产业还没搞起来,就被高房价扼杀在萌芽之中。”倪鹏飞说。

  这些都表明,现在宏观经济高度依赖房地产。

  

  从今年7月的新增贷款就可以看出,目前大家普遍都认为其他产业都不行,其他投资都没有赚钱的机会,都向房地产方面投资,经济越来越依赖房地产,房地产业越来越影响着经济。目前宏观经济的房地产化十分严重,当经济房地产化到一定程度,持续不下去的时候,那么经济就会出现停滞。

  不仅如此,目前房地产市场的金融投资模式在推动这个循环。一些金融创新如低杠杆、零首付等使得更多人可能去炒房,开发企业贷款的创新房地产投资进一步资本化,进一步炒高地价和楼价。

  2、调控手段可以更硬一点,更狠一点

  此前我说过多次,如果摆脱不了对房地产的依赖,结构调整、产业升级、经济转型等等,就不可能成功。而只是盯着房价的调控,绝非治本之策,也不可能成功。

  我也深知,中国的改革要慢慢来,急不得。譬如作为房地产制度核心的土地制度改革,就短时间内不可能有根本变化。

  但并不意味着,我们现在就一定束手无策。哪怕是盯着房价的调控,手段也可以更硬一点,措施更狠一点。因为,与2013年相比,一二线城市的房价泡沫不是微微膨胀,而是发展到了对整个经济、金融有巨大杀伤潜力的阶段。

  什么样的措施?我要是拿我们香港和加拿大温哥华做例子,有一批专家肯定要斥责我无知。这两个地区征收的是一种类似“特别房产税”的东西。效果是显著的。

  我不是说非得依葫芦画瓢。反正,我相信,精英云集的监管部门,倘若摒弃利益之藩篱,一定能找到霹雳手段的。只是,有些专家学者,就不要用什么导致经济崩溃来吓唬决策层了。高房价对经济金融和人民生活的沉重危害,我们真的可以长期掩耳盗铃么?

  3、限购限贷来了,但为何买房的更凶了!

  8月31日,厦门和武汉两个今年房市炙手可热的城市同一天出台了限购限贷的政策。

  其实,早在厦门和武汉之前,合肥、苏州以及南京都出台了限贷等相应的降温政策。一线城市的上海在今年3月25日出台所谓史上最严的限购政策后,楼市的温度仍然高烧不退,上周一则上海要加码限购限贷的“谣言”引发上海离婚潮,民政局前千人排队,甚至一度让婚姻登记部门“熔断”,一手房的交易连续7天突破一千套。房地产降温的政策出台之前,居民却恐慌性的买房,这种对房地产政策调控的不信任令人深思。

  众所周知,今年房地产的主题是“去库存”,但迄今为止,房地产市场的主旋律完全背离了这个主题:一方面,库存高企的三四线城市没有太大的起色;另一方面,根本不存在库存问题的一二线城市利用政策的刺激开启了一轮令人瞠目结舌和的牛市行情。在政策的暖风下,上海、深圳等一线城市率先开涨,涨势之大,之猛,引发了整个市场的恐慌。

  在上海和深圳采取调控措施之后,热点迅速向苏州、合肥、南京、厦门等城市蔓延,并形成了领涨房价的第二梯队。被称为“四小龙”的合肥等四个城市涨幅连续数月领跑70个大中城市排行榜。过去不起眼的合肥,连续4月占据70个大中城市房价涨幅的首位。除了这四个城市,郑州、武汉、杭州、东莞、佛山、惠州等城市的房价涨幅也非常惊人,从数据看,这些城市的库存告急。与此对应的是,真正需要去库存的大量的三四线城市,房地产市场并没有因为政策的回暖而出现明显的好转。

  在中国房地产的基本面和规模今非昔比的情况下,通过限购为房地产市场降温要么是应付舆论,要么是懒政。就当下的房地产市场而言,最根本的问题是解决一二线城市的供应问题,而非想当然地认为通过限购让大量的人到三四线城市去买房去库存。而保证供应的关键是保证土地供应,避免高杠杆拿地以及一些地方政府搞饥饿营销。

  今年土地市场之所以“地王”频出,根本原因是土地供应少,上海前七个月土地供应只完成计划的30%,北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地,热点城市都存在土地供应紧张的问题。除了一些地方政府人为控制土地供应,搞饥饿营销之外,拿地的房地产企业都是通过高杠杆的方式推高地价。以上海最贵的“地王”创造者融信中国为例,其2015年销售收入不过295亿元,但其今年土地购置总价却超过了345亿元,杠杆之高,令人咋舌。当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫,而是土地市场泡沫。不在土地供应和土地市场去杠杆上下功夫,用最懒惰的限购等办法为房地产市场降温,遑论治本,连标都治不了。

  事实上,自4月份之后,房地产的一系列重要指标已经隐现拐点,投资、销售都明显放缓,但每次在这个时候,地方政府就不失时机的放出“地王”再次改变预期。这样,一方面是“地王”引发恐慌,一方面是货币大多流向了房地产。然后,又通过限购让很多人担心失去购房资格恐慌性购买。限购究竟是真的想给楼市降温还是助涨的手段?

  中国房地产政策的思维真的该变变了,哪怕我们在长效机制的建设上可以拖延,但最起码在解决当下问题的措施上应该有点针对性和技术含量,体现治理水平。 在面粉贵过面包、土地供应短缺、库存告急的情况下,任何限贷限购措施都只会引发新的恐慌,上海排队离婚就是对这种政策的直接回应。每一次限购政策不仅无法为市场降温,反而成了助推房价再次上涨的利器,买房者和政策进行反向博弈,房地产政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。2010年以来限购的历史和实际作用也证明了,通过行政的干预措施解决不了根本问题,只会为下一次的上涨积累更大的能量。

  当然,游戏总有OVER的时候。

  来源:21财经搜索综合自21世纪经济报道、马光远说经济、第一财经日报、地产中国网

责任编辑:taotao
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