楼市供应过剩需求不足 短期回暖不改调整趋势
行情 | 新浪网 2015-01-13 11:59:59 我说两句 [已有 0 人评论]
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房地产业的乐观情绪正在滋长。2014年年末以来,无论是房屋市场还是土地市场,都出现明显的回暖势头。值得注意的是,这种回暖不仅带有区域特征,而且更多是由政策驱动所致,其势头能否延续尚存疑问。拨开回暖的迷雾不难发现,在供需关系发生逆转、政策趋于平稳的大背景下,未来楼市调整趋势不变。

统计数据显示,2014年12月,全国54个主要城市的住宅签约达31.8万套,创造去年单月最高纪录。

市场向好的势头可见一斑,但数据背后却隐藏着另一重真相。

一方面,区域分化。住宅和土地市场的回暖,主要体现在一线城市,而非普遍现象。中原地产数据显示,上月4个一线城市住宅成交套数的环比涨幅达38%,二三线城市涨幅偏小,四线城市甚至出现环比下跌。房地产市场的区域分化愈加显著。

另一方面,政策驱动。去年9月30日,三部委出台房贷新政;11月下旬,央行宣布降息。在这两个时间节点之后,房地产市场的升温最为明显。不难看出,上述两项重磅政策是促成本轮市场回暖的主要因素。相比之下,市场自发回暖的因素并不充分。

这两个特征决定了市场回暖的真相仅存在于一线城市和个别热点城市,且随着政策效力的递减及节假日的到来,这种回暖势头有可能被打断,甚至终止。来自统计局的数据显示,2014年前11月,全国商品房销售面积101717万平方米,商品房销售额64481亿元。历史对比来看,这一成绩仅次于2013年同期。也就是说,在2014年房地产成交量仍处于历史高位的情况下,今年市场要想继续升温并非易事。

当然,从短期来看,降息通道的开启以及限购层面存在的松绑空间,可能继续对市场带来刺激,并延续其回暖势头,但多项因素决定中远期楼市走势并不乐观。

其一,供应过剩。过去多年来,房地产投资、拿地、新开工等指标不断保持高增速,大大增加了房地产市场的供应。如今,不少二三线城市出现的“空城”表明,很多城市的供应已超出“消化”能力,这甚至可能引发偿债危机。无论官方还是民间的口径,均已对“供应过剩”达成共识。统计局数据显示,2012年4月以来,全国商品房库存连续29个月上涨。与最低点相比,近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。

其二,需求不足。从长远看,城镇化进程是消化楼市库存的重要动力。然而,完成健康的城镇化进程,不仅需要土地、户籍等改革的配套,还需要确立产业支撑。从消化楼市库存的角度而言,这个过程相对较长,其作用也较为有限。与此同时,随着人口红利的逐渐消失,新增购房需求并不充足。

其三,政策稳定。随着供需关系的逆转,房地产调控政策正在趋于稳定。维护市场健康稳定发展、防止暴涨暴跌成为调控的重要目标和取向。在这种情况下,强力托市措施或打压手段都不会出现,取而代之的是长效机制。受此影响,基于供需关系本身的自发调整,将可能成为未来的市场主流,“政策市”的意味逐步淡化。

不难看出,房地产业已告别爆发式增长阶段,低速增长、稳定运行将成为未来市场的主要特征。这决定未来很长一段时间内,房地产市场将难以出现牛市。如今的市场回暖,恐怕仅仅是调整期的一个插曲。

责任编辑:taotao
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