楼市股市异动!“赌徒”为何疯狂
评论 | 新浪网 2016-08-22 11:04:43 我说两句 [已有 0 人评论]
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8月15日到19日,对于中国的楼市和股市来说,都是惊心动魄、血脉喷张的一周。

一、楼市

先看楼市,8月17日上海拍出了“人民币计价模式下”史无前例的单价地王。位于上海市静安区中兴社区的一副住宅用地,最终可售楼面地价拍出了每平方米14.3万元的超高价。这意味着,这块土地上建出的住宅,未来售价可能接近每平方米20万!

那么,这到底是一块怎样的风水宝地呢?从上图可以看出,这块土地位于上海内环以里,距离上海火车站2公里,距离人民大厦2.7公里,距离陆家嘴中心区3.6公里,旁边400米就有地铁站。

但另一方面,它在内环线以里的地面上,又是比较差的位置。有上海网友就揭发出来:在它的北面不到两公里处,就有一个火葬场!

我查了一下,此言不谬。如上图所示,在它的北面1.5公里处就是上海有名的宝兴殡仪馆。

那么问题来了:假如现在陆家嘴片区、靠近黄浦江边,拿出一块住宅用地拍卖,可售楼面地价能卖到多少元?我调查了几个资深的地产记者,他们普遍认为要到每平米25到30万了。

这的确是个令人细思极恐的数据。同样8月初,在香港的土地拍卖中,下图中的一块住宅用地仅拍出了每平米6.5万元的楼面地价:

可以看出,这块地虽然在香港不算一流的土地,但足以跟上海中兴社区的那块地相比。而且香港这块地有海景,没有“殡仪馆概念”,只是距离核心区稍微远了一点点而已。

在上海房价正在全面超越上海之际,昨天(8月18日)晚上郑州又传来令人震撼的消息。在郑东新区的土地拍卖中,融创和金茂两大开发商分别拿下了龙湖副CBD的13号和14号地块,用途均为低密度住宅。按照最大容积率计算,楼板价分别达到了3.63万元和3.69万元!

  

上图:龙湖片区的位置。

这意味着,大约三年之后在郑州位置一流的新区地段,将出现售价7到8万元每平米的商品房。而郑州的单价地王,已经赶超了广州的水平。这标志着部分二线城市,其楼市已经进入了疯狂状态。

上图:龙湖副CBD两块土地的位置。

更令人震撼的是:如果说5月、6月的那一波地王主要是央企制造,后来随着新华社发声、监管层约谈,央企已经变得略微收敛。比如上述最新的三单地王,融信、融创为民企,只有金茂是央企。

民企都敢这样疯狂,无非是现在热钱太多、太便宜。有人口增量的大城市,其住宅用地被看做是低风险、高回报的优质投资项目。房企拿地不缺钱,加10倍、20倍的杠杆,都有资金跟随。

资金之所以敢于跟随,是赌两件事:第一,中国货币供应量偏快的局面很难改变;第二,中国城镇化必然是失衡的,人口在往二三十个中心城市(及其周边城市)集中。而上海和郑州,正是我此前在专栏里分析过的,中国三大三小6个人口增长中心之一。虽然上海人口2015年暂时中止了增长,但这种行政力量导致的逆转不会维持太久。

还是那句话:只要M2增速维持在GDP增速1.5倍以上,中心城市人民币计价的房价,长线仍然看涨。至于短线走势,要看政策。

二、股市

本周初,A股令人震撼地大涨,强势突破上证指数3100点,创出年内新高。周二、周三,就有了鼓噪重上4000点的声音。但随着深港通见光,大盘随即走软,连续调整了4天,但一直维持在3100点以上。

那么后市将如何演变?我的看法是,由于经济下行压力再度增大,货币政策面临再度微调,方向当然是迈向宽松。虽然央行一直咬牙坚持,但大家都认为很难挺太久。降准和降息,年内或许都可以看到。

所以,上证指数在未来或有继续创年内新高的能力,但指数的空间不大。为了防止资产泡沫,同时也为了改善业绩,未来若指数再度上冲,“国家队”可能会有减持行为。事实上,本周就有国家队减持银行股的传闻。


年内,A股仍然是鸟笼行情,只是调控的区间会有所变化。现在IPO节奏明显在加快,为了IPO也需要让指数往上走一走。从恒大概念股(万科、廊坊发展、嘉凯城)最近表现看,证监会监管的尺度似乎在放松。所以,抛开大盘做个股,或许会有所斩获。其中,国企改革概念仍然将是主线,尤其是未来有“骨干员工持股”概念的,可能被炒作。整体上,仍然不能恋战。原因很简单:股市政策仍然是不透明的,你永远玩不过机构,特别是国家队。

责任编辑:taotao
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