二手房源卖点五花八门:卖房补仓成常见理由
二手房资讯 | 新浪网 2015-07-28 00:20:34 我说两句 [已有 0 人评论]
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如何辨识二手房真实卖点

不管是来自线上信息平台,还是线下房产中介的二手房房源,都会被加上一些颇具吸引力的卖点。为了降低被误导的可能性,购房者需要掌握一些技巧,来判断二手房源卖点价值的高低及真伪。

文/本刊记者 甄爱军

房源卖点五花八门

为了激起购房者的购买欲望,二手房源通常会被加上各种各样的卖点。

近日股市大跌,于是卖房补仓成为二手房市场比较常见的理由。记者浏览某房产门户网站二手房频道发现,一套出自上海浦东陆家嘴(44.21,-4.67,-9.55%)板块仁恒滨江的二手房挂牌出售,挂牌价为1080万元,中介给出的卖点是“业主炒股亏本,抛楼救市”。

记者发现,不管是网上房源,还是二手房中介门店里的房源,几乎都具有诱人的卖点。记者浏览各房产网站发现,每一套房源都被信息发布者加上了卖点,形式多种多样:比较常见的除了近期比较热门的“卖房补仓”之外,还有换房凑首付等;此外,比较通用的诸如移民、出国留学、境外人士归国抛房等,也比较常见;还有诸如急需周转资金、急需资金扩大经营规模等,也会被当作卖点。如果实在找不到合适的说辞,经纪人通常也不会死心,至少会在房源描述上加上一句模棱两可说法,比如“房东诚意出售”、“超高性价比”等,颇有硬凑的意味。此外,记者在闵行区古美社区走访了几家中介公司门店,当问到具体房源的情况时,经纪人会极力突出推介房源的特点,也离不开房东急卖价格便宜等等说法。

为何非要给每套房源加上卖点?有业内人士分析指出,这是一种销售策略,主要目的是加大成交的可能性。沪上某中介公司门店经理王先生告诉记者,突出二手房卖点,能够吸引到购房者的注意。他解释说:“我如果告诉买家房东移民手续已经办好,房子卖掉之后就会出国,买家肯定会认为捡到‘皮夹子’了,因为大多数人会认为这类房子比较实惠。”

从营销角度出发,二手房卖点可以总结为几个方面:其一是以突出价格优势为主的价格卖点,比如各种形式的急抛房,包括移民出国、境外人士回国等,以及赠送家具、装修等价格优惠;其二是突出实用性的功能卖点,比如房型布局合理、南北通透、靠近地铁等等;其三则是突出特殊价值的特色卖点,如拥有江景、学区房等。

价值高低需要判断

本刊不动产研究中心发现,现阶段由于房源信息的发布缺乏应有的监管,所以存在诸多问题,比如夸大、避重就轻等等,因此使得信息失真,进而可能会误导购房者。那么,对于购房者来说,判断卖点价值高低、真伪,需要从哪些方面着手呢?

首先要做到的是求证。不管是房产中介提供的,或者网上找到的房源信息,绝大多数都会“捡好听的说”,实际上也很难找到对卖房不利的信息,显然这类信息是片面的。因此对于购房者来说,对于自己看重的卖点,一定要找办法求证,比如考虑买学区房的,一定要通过所在区县教育部门了解,该小区是否已经划归自己心仪的学校,现阶段买房,是否满足日后子女就近入学条件等等。再比如对于买家移民说法,购房者也要找机会当面询问房东,该说法是否属实。

另外,需要从多个维度进行比较。比较法是个很实用的技巧,购房者应该掌握。在浦东某房产中介门店,记者了解到一套出自海桐小区的两房,面积为72平方米,总价约350万元。中介一再强调,这套房子是整个小区同类房源最低价,性价比极高。但记者通过比较发现,小区内有类似房源出售,售价比这套房源低5万元,可见该中介所说的最低价并非真实情况。

运用比较法来辨别房源信息真伪,主要是针对房价方面,因此最关键的一步是需要购房者掌握市场行情。比如上述案例中,当中介告知房价之后,并强调是“最低价”,购房者要做的就是通过走访其他中介门店,或者通过其他途径比如网络信息平台,了解房源所在区域的房价水平,同时还要掌握同类小区房源的报价情况,最后再了解同一小区同类房源的报价情况,在此基础上进行比较,便可判断中介提供的信息是否属实。

掌握市场实际情况,这对判断卖点的价值高低也很有帮助。二手房的卖点,最终还是会反映到价格上,因此购房者只有在充分了解当地市场行情的前提下,并细致到各个类型二手房的大致价格情况,才能准确判断卖点价值大小,也才能降低被中介忽悠的可能性。而对于区域市场行情的了解,除了了解房源挂牌价情况,还要了解价格走势,以及近期各类房源近期真实成交价格。尤其是真实成交价格信息,获取难度不小,但最有价值。

卖点内容写进合同

对于有些卖点,可以考虑写进合同,以免变成空头支票。

记者发现,有些涉及到实际内容的卖点,比如赠送家具、装修等,必须写进房屋买卖合同,以免交易过程中出现变化而产生纠纷。有法律人士介绍,房屋买卖过程较长,即使是各个环节都很顺利,那么至少也需要两个月的时间,而一旦因为一些意外因素而出现拖延,比如房贷审批时间过长,那么很有可能会延长至半年甚至更久才能完成最终交易。那么在这段时间内,外部形势的变化会导致买卖双方心理产生微妙的变化,比如卖家反悔,导致纠纷产生。

如何操作呢?上海联业律师事务所主任律师王展表示,对于卖家承诺赠送的部分,比如家具、家电等等,应该以附件的形式在房屋买卖合同中体现出来,比如主要赠送家具的规格、颜色、尺寸等,甚至拍照保留证据;家电部分同样需要在房屋买卖合同中载明品牌名称、型号、数量等等。同时,双方还需提前商定违约责任,如卖家反悔,那么应该扣除相应的房款金额是多少。

另外需要提醒的是不要轻易相信“捡漏”说法。比如网上有一些号称出国发展等急抛房源,价格要比市场价低5%~10%,确实相当实惠。但业内人士表示,此类房源极为少见,不大可能大面积出现,而即使出现此类房源,也会被优先通知确有购房意向的客户,而且很快会有人接盘。当然,网上确实也会出现一些大幅让利的房源,比如有出自浦东御翠园的二手房号称让利500万元之巨,但总价已经达到2800万元,一般人无法承受。

责任编辑:taotao
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